Eigentum ohne Boden? – Wie das französische Modell des Bail Réel Solidaire die Mittelschicht entlasten soll

Ein Haus kaufen, ohne den Boden zu besitzen – klingt wie ein Paradox, ist in Frankreich aber längst Realität. Das Bail Réel Solidaire (BRS), auf Deutsch etwa Sozialer Realpachtvertrag, gilt als eine der spannendsten...

Ein Haus kaufen, ohne den Boden zu besitzen – klingt wie ein Paradox, ist in Frankreich aber längst Realität. Das Bail Réel Solidaire (BRS), auf Deutsch etwa Sozialer Realpachtvertrag, gilt als eine der spannendsten wohnungspolitischen Innovationen der letzten Jahre. Sein Ziel: Menschen mit mittlerem Einkommen den Zugang zum Eigentum ermöglichen, obwohl die Immobilienpreise vielerorts explodieren.

Ein Prinzip, das den Boden unter den Füßen teilt

Das Grundprinzip ist ebenso simpel wie revolutionär. Beim BRS kauft man nur das Gebäude – nicht den Grund, auf dem es steht. Der Boden bleibt Eigentum eines gemeinnützigen Organismes de Foncier Solidaire (OFS), einer Art öffentlichen Treuhandstelle. Die Käufer:innen zahlen dafür eine modeste Bodenpacht, meist nur einige Euro pro Quadratmeter und Monat.

Dadurch sinkt der Kaufpreis erheblich: 20 bis 50 Prozent günstiger als der freie Markt, je nach Region. In Paris bedeutet das rund 5 000 €/m² statt 10 000 €/m² – eine Preisdifferenz, die für viele den entscheidenden Unterschied macht.

Der Vertrag läuft zwischen 18 und 99 Jahren und verlängert sich automatisch, wenn der Eigentümer verkauft. Eine Bedingung allerdings ist klar: Das Objekt muss Hauptwohnsitz bleiben – also kein Ferienhaus, keine Kapitalanlage.

Wer profitiert? Die „vergessene Mitte“

Der BRS richtet sich an jene, die zwischen zwei Stühlen sitzen: zu wohlhabend für Sozialwohnungen, aber zu einkommensschwach für den freien Immobilienmarkt. In Frankreich betrifft das einen riesigen Teil der Bevölkerung – laut Regierungsdaten bis zu 87 Prozent der Haushalte.

Die Einkommensgrenzen variieren nach Region. In Zone A (Paris, Côte d’Azur) darf ein Paar beispielsweise rund 46 000 Euro jährlich verdienen. Damit zielt das Modell genau auf die arbeitende Mittelschicht: Lehrer:innen, Angestellte, Pflegekräfte – Menschen, die sich trotz stabilen Jobs oft keine Wohnung oder Haus in ihrer eigenen Stadt leisten können.

Mehr als ein Finanzinstrument – ein soziales Statement

Das BRS ist nicht nur ein Mittel zur Kostensenkung, sondern auch ein Werkzeug gegen Spekulation. Der Wiederverkaufspreis wird vertraglich gedeckelt, damit das Objekt auch für künftige Generationen erschwinglich bleibt. Das OFS prüft jeden Verkauf und achtet darauf, dass der nächste Käufer wieder die Einkommensvorgaben erfüllt.

So bleibt der Wohnraum langfristig bezahlbar – und das in Stadtvierteln, die sonst ausschließlich Besserverdienenden vorbehalten wären. In Städten wie Rennes, Bordeaux oder Lyon entstehen dadurch soziale Durchmischung und ein Stück Normalität: die Krankenschwester wohnt wieder neben dem Architekten, nicht eine Stunde außerhalb.

Grenzen eines guten Systems

So vielversprechend das Modell ist – es hat auch Schattenseiten.

Erstens: Die Angebotsmenge. Derzeit gibt es nur wenige Tausend BRS-Grundstücke in ganz Frankreich. Der Ausbau schreitet zwar voran, aber langsam. Viele Kommunen müssen erst noch geeignete Grundstücke identifizieren oder ein OFS gründen.

Zweitens: Die eingeschränkte Freiheit beim Wiederverkauf. Eigentümer:innen dürfen ihren Gewinn nicht frei bestimmen. Der Preis folgt einer Formel, die Inflation und Renovierungskosten berücksichtigt, aber Spekulationsgewinne ausschließt.

Drittens: Die Bodenpacht. Auch wenn sie gering ist, bleibt sie eine monatliche Zusatzbelastung. Wer finanziell knapp kalkuliert, sollte die Gesamtrate – Kredit plus Pacht – genau durchrechnen.

Und schließlich: In extrem teuren Gebieten wie Paris oder Nizza reicht selbst der Rabatt oft nicht aus, um Eigentum wirklich erschwinglich zu machen.

Ein Labor für Europas Wohnungspolitik

Frankreich steht mit dem BRS nicht allein da. Das Konzept basiert auf den Community Land Trusts, die in den USA, Belgien oder Großbritannien bereits etabliert sind. Gemeinsam ist ihnen der Gedanke, dass Boden ein öffentliches Gut ist – nicht bloß eine Ware.

Gerade für deutschsprachige Beobachter:innen ist das spannend: In Deutschland oder der Schweiz dominieren klassische Eigentumsmodelle. Doch angesichts steigender Preise und wachsender Ungleichheit könnte das französische Beispiel eine neue Richtung weisen – eine Art „dritter Weg zum Eigentum“ zwischen Miete und Kauf.

Ein Werkzeug mit Zukunft

Der BRS ist mehr als ein juristisches Konstrukt – er ist ein Versprechen auf Stabilität. Für Familien, die bislang von der Eigentumsidee ausgeschlossen waren, schafft er neue Perspektiven. Für Kommunen bietet er die Chance, ihre Bevölkerung zu halten. Und für den Staat ist er ein Signal: Eigentum soll wieder eine soziale Funktion haben, nicht nur eine wirtschaftliche.

Natürlich bleibt vieles zu tun – mehr Projekte, klarere Finanzierungswege, stärkere Unterstützung durch Banken. Aber das Prinzip trägt: Eigentum, das auf Gemeinwohl gründet, statt auf Bodenprofit.

Kann das die Zukunft des Wohnens sein? Vielleicht. Zumindest zeigt Frankreich, dass man auch den Boden neu denken kann – wortwörtlich.

Von C. Hatty