Steuer gegen Leerstand – Frankreichs fiskalischer Hebel zur Rettung der Innenstädte

Frankreich kämpft seit Jahren mit der schleichenden Verödung seiner Innenstädte. Leerstehende Läden prägen das Bild vieler kleiner und mittlerer Kommunen, während der Einzelhandel zunehmend in die Peripherie abwandert. Seit 2008 versucht der französische Staat dem mit einem gezielten fiskalischen Instrument entgegenzuwirken: der „Taxe sur les friches commerciales“ (TFC). Diese Gewerbeleerstandssteuer soll Immobilieneigentümer dazu bewegen, brachliegende Geschäftsflächen wieder dem wirtschaftlichen Kreislauf zuzuführen. In Zeiten urbaner Umstrukturierung gewinnt diese Maßnahme erneut an politischer Aufmerksamkeit.

Ein freiwilliges Instrument für Städte und Kommunalverbände

Die TFC ist keine landesweit verpflichtende Abgabe, sondern steht den Kommunen und interkommunalen Zusammenschlüssen (EPCI) zur freiwilligen Anwendung offen. Ihre rechtliche Grundlage findet sich im französischen Allgemeinen Steuergesetzbuch (Code général des impôts, Artikel 1530). Sie greift bei gewerblichen Immobilien – von Verkaufsflächen über Büros bis hin zu Lagerhallen –, die seit mindestens zwei Jahren leer stehen.

Der Steuersatz ist progressiv gestaffelt: Im ersten Jahr der Besteuerung liegt er bei 10 %, steigt im zweiten Jahr auf 15 % und beträgt ab dem dritten Jahr 20 %. Kommunen haben jedoch die Möglichkeit, diese Sätze zu verdoppeln – auf bis zu 40 % im dritten Jahr. Die Steuer wird auf Grundlage des zuletzt festgestellten Einheitswerts berechnet und soll Druck auf Eigentümer ausüben, die ihre Immobilien nicht marktfähig halten oder als Spekulationsobjekte ruhen lassen.

Wirkung und Schlupflöcher – die gemischte Bilanz vor Ort

Mehrere Städte – etwa Grenoble, Chambéry oder Douarnenez – haben die TFC eingeführt und berichten von ersten Erfolgen. Grenoble etwa konnte durch die Anwendung verdoppelter Sätze Einnahmen von 275.000 Euro generieren und zugleich gezielt Großbesitzer und Immobilienfonds adressieren, die Leerstand bewusst als steuerlichen Gestaltungsspielraum nutzten.

Gleichwohl zeigen sich strukturelle Schwächen: Einige Eigentümer umgehen die Steuer, indem sie die Flächen formell als Lagerräume deklarieren – was rechtlich nicht als „brachliegend“ gilt. Andere halten Verkaufspreise oder Mieten bewusst hoch, um eine effektive Nutzung zu verhindern und potenzielle Bewerber abzuschrecken. Auch die administrative Umsetzung stellt viele Kommunen vor Herausforderungen: Sie müssen leerstehende Objekte präzise erfassen, dokumentieren und in Zusammenarbeit mit den Finanzbehörden verifizieren. Eine fehlerhafte oder verzögerte Erhebung mindert die Wirksamkeit der Steuer erheblich.

Politischer Wille zur Reform: Vereinfachung und Präzisierung

Angesichts dieser Hindernisse hat der französische Senat im Frühjahr 2025 mehrere parlamentarische Initiativen aufgegriffen, um die TFC effizienter zu gestalten. In einer schriftlichen Anfrage forderte Senator Jean-Marc Boyer eine klarere Definition der betroffenen Objekte, eine automatisierte Datenübermittlung durch die Steuerbehörden sowie eine bessere Verzahnung mit den kommunalen Stadtentwicklungsplänen.

Das Wirtschaftsministerium hat sich grundsätzlich offen für Reformvorschläge gezeigt. Ein Reformbericht, der für Ende 2025 angekündigt ist, soll Optionen zur Standardisierung des Verwaltungsprozesses sowie zur Einbindung digitaler Kataster- und Nutzungsdaten enthalten. Auch eine Harmonisierung mit anderen städtebaulichen Instrumenten – etwa dem Recht auf kommunale Vorkaufsoptionen – steht zur Diskussion.

Im Kontext der Stadtentwicklungspolitik: mehr als nur eine Steuer

Die TFC ist Teil eines breiteren politischen Programms zur Belebung der Ortskerne. Programme wie „Action cœur de ville“ (seit 2018) oder „Petites villes de demain“ (seit 2020) zielen auf strukturelle Investitionen, Wohnraumanpassung und Mobilitätsverbesserungen in mittelgroßen Städten. Die 2018 verabschiedete Loi ELAN verpflichtet Kommunen zudem, bei der Planung von Gewerbegebieten ein Gleichgewicht zwischen Innenstadt und Peripherie zu wahren.

Darüber hinaus können Städte auf rechtliche Instrumente zurückgreifen – etwa das droit de préemption urbain –, um Grundstücke oder leerstehende Immobilien gezielt zu erwerben. Auch neuere Modelle wie „foncières commerciales“ (kommunale Gewerbeentwicklungsgesellschaften) gewinnen an Bedeutung: Sie ermöglichen einen strategischen, langfristigen Umgang mit Leerstand – etwa durch temporäre Nutzungen, Renovierungsförderung oder die gezielte Ansiedlung von Jungunternehmen.

Perspektiven einer aktivierenden Stadtfinanzpolitik

Die Steuer auf gewerbliche Brachflächen ist ein Paradebeispiel für eine aktivierende Fiskalpolitik im Dienste kommunaler Entwicklung. Ihre gezielte Wirkung – nicht Einnahmeerzielung, sondern Nutzungsanreiz – macht sie zu einem Instrument mit systemischer Relevanz. Allerdings bleibt ihre Effektivität abhängig von der konsequenten Umsetzung, der politischen Unterstützung auf Landesebene und der Kombination mit weiteren Maßnahmen.

Zukünftig könnten digitale Leerstandskataster, KI-gestützte Flächennutzungsanalysen und verstärkte öffentliche-private Partnerschaften dabei helfen, die Reaktivierung von Innenstadtlagen nachhaltiger zu gestalten. Doch die Steuer allein wird das Problem struktureller Gewerbeleerstände nicht lösen. Sie ist ein Werkzeug – kein Allheilmittel. Ihr Wert liegt im Zusammenspiel mit politischer Entschlossenheit, planerischer Kohärenz und ökonomischer Realität.

Autor: P. Tiko