Frankreich plant eine weitreichende Reform der Besteuerung möblierter Mietwohnungen. Mit dem Haushaltsentwurf für 2027 will die Regierung steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten begrenzen und damit zusätzliche Einnahmen erzielen. Doch im Parlament zeichnet sich Widerstand gegen eine pauschale Verschärfung ab. Wohnungen für Studenten und langfristige Mieter sollen möglicherweise verschont bleiben, während touristische Ferienunterkünfte stärker belastet werden könnten. Für Immobilieneigentümer steht viel auf dem Spiel.
Wer in Frankreich eine möblierte Wohnung an einen Studenten vermietet, profitiert bislang grundsätzlich von denselben steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten wie ein Eigentümer, der seine Immobilie tageweise an Touristen überlässt. Diese Gleichbehandlung steht zunehmend in der Kritik. Angesichts angespannter Wohnungsmärkte und knapper öffentlicher Finanzen will die französische Regierung die steuerlichen Privilegien möblierter Vermietungen einschränken.
Der Haushaltsentwurf für 2027 sieht deshalb eine Reform des sogenannten Loueur en meublé non professionnel (LMNP) vor. Dieses Steuermodell ermöglicht privaten Vermietern, unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil des Immobilienwerts und der Einrichtung steuerlich abzuschreiben. Gerade diese Möglichkeit hat möblierte Immobilien über Jahre hinweg zu einer attraktiven Anlageform gemacht.
Die politische Auseinandersetzung dreht sich inzwischen jedoch weniger um die grundsätzliche Notwendigkeit einer Reform als um deren Reichweite. Während die Regierung eine Annäherung an die Besteuerung unmöblierter Wohnungen anstrebt, wollen zahlreiche Abgeordnete zwischen dauerhaft vermietetem Wohnraum und touristisch genutzten Immobilien unterscheiden.
Am 16. Oktober 2026 ist noch offen, welche Regelungen letztlich Gesetzeskraft erhalten.
Das französische LMNP-Modell gerät unter Druck
Das französische Steuersystem unterscheidet traditionell zwischen Einkünften aus unmöblierter Vermietung und solchen aus möblierten Wohnungen. Während erstere grundsätzlich als Immobilieneinkünfte behandelt werden, fallen Einnahmen aus möblierter Vermietung unter die Kategorie der gewerblichen und industriellen Einkünfte, die sogenannten Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Für private Vermieter ergeben sich daraus unterschiedliche Besteuerungsmöglichkeiten.
Beim vereinfachten Micro-BIC-Verfahren wird ein pauschaler Anteil der Mieteinnahmen als Aufwand anerkannt. Wer dagegen das sogenannte Régime réel wählt, kann seine tatsächlichen Kosten geltend machen. Dazu zählen beispielsweise Kreditzinsen, Versicherungen, Instandhaltungskosten und Abschreibungen.
Besonders die Abschreibung macht dieses Modell attraktiv. Sie erlaubt es, den rechnerischen Wertverlust einer Immobilie steuerlich zu berücksichtigen, ohne dass im betreffenden Jahr tatsächlich eine entsprechende Ausgabe anfällt.
Ein Eigentümer kann dadurch regelmässige Mieteinnahmen erzielen, während sein steuerpflichtiger Gewinn erheblich geringer ausfällt.
Allerdings ist die Abschreibung bereits heute begrenzt. Sie darf für sich genommen keinen steuerlichen Verlust erzeugen oder vergrössern. Nicht genutzte Abschreibungsbeträge können bislang unter bestimmten Voraussetzungen zeitlich unbegrenzt vorgetragen werden.
Genau hier setzt die Regierung mit ihrer geplanten Reform an.
Neue Obergrenzen sollen die Steuerbelastung erhöhen
Nach dem ursprünglichen Regierungsentwurf soll die steuerlich abzugsfähige Abschreibung auf Immobilien künftig grundsätzlich auf jährlich 2,5 Prozent begrenzt werden.
Zusätzlich ist eine absolute Obergrenze von 7000 Euro pro Jahr und Steuerhaushalt vorgesehen.
Für touristisch vermietete möblierte Unterkünfte wären strengere Grenzen vorgesehen: Hier sollen höchstens 1,5 Prozent beziehungsweise 5000 Euro jährlich geltend gemacht werden können.
Entscheidend ist, dass diese Höchstbeträge für den gesamten Steuerhaushalt gelten und nicht für jede einzelne Immobilie. Eigentümer mehrerer möblierter Wohnungen könnten deshalb besonders betroffen sein.
Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht die finanziellen Auswirkungen.
Kann ein Vermieter bislang jährlich 10 000 Euro Immobilienabschreibungen geltend machen, künftig aber nur noch 7000 Euro, erhöht sich sein steuerpflichtiger Gewinn unter ansonsten unveränderten Bedingungen um 3000 Euro.
Das bedeutet allerdings nicht, dass automatisch 3000 Euro zusätzliche Steuern anfallen. Die tatsächliche Mehrbelastung hängt insbesondere vom persönlichen Einkommensteuersatz und den übrigen steuerlichen Verhältnissen ab.
Besonders einschneidend könnte eine weitere Änderung werden: Die Regierung will neue Abschreibungsvorträge ab 2027 unterbinden.
Bereits angesammelte Beträge sollen nur noch bis Ende 2036 nutzbar bleiben. Dabei wäre ihre jährliche Verrechnung auf die Hälfte des nach den laufenden Abschreibungen verbleibenden Gewinns beschränkt.
Für Eigentümer, die über Jahre erhebliche Abschreibungsvorträge aufgebaut haben, könnte diese Übergangsregelung wirtschaftlich bedeutsamer sein als die neue jährliche Obergrenze.
Das Parlament will langfristige Vermietungen schützen
In der französischen Nationalversammlung zeichnet sich allerdings eine politische Korrektur des Regierungsvorhabens ab.
Am 8. Oktober 2026 verabschiedete der Finanzausschuss einen Änderungsantrag, der langfristig vermietete möblierte Wohnungen von den geplanten Einschränkungen ausnehmen soll.
Geschützt werden sollen insbesondere Immobilien, die dem Mieter als Hauptwohnsitz dienen.
Auch Wohnungen mit sogenannten Mobilitätsmietverträgen sowie Unterkünfte für Studenten, Auszubildende und bestimmte junge Menschen in beruflicher Ausbildung sollen weiterhin von den bisherigen Abschreibungsmöglichkeiten profitieren können.
Dahinter steht eine wohnungspolitische Überlegung: Wer Wohnraum für Menschen bereitstellt, die dauerhaft oder für einen längeren Ausbildungsabschnitt eine Unterkunft benötigen, soll steuerlich anders behandelt werden als ein Eigentümer, der seine Wohnung ausschliesslich an Feriengäste vermietet.
Diese Unterscheidung ist für Frankreich besonders relevant.
In zahlreichen Universitätsstädten sind möblierte Wohnungen ein wesentlicher Bestandteil des Mietmarktes. Studenten und junge Berufstätige benötigen häufig zeitlich begrenzte Unterkünfte, ohne einen vollständigen eigenen Haushalt einrichten zu wollen.
Würden solche Vermietungen steuerlich erheblich unattraktiver, könnte dies das Angebot in einem ohnehin angespannten Markt zusätzlich beeinträchtigen.
Die Abgeordneten versuchen deshalb, die fiskalischen Ziele der Regierung mit den Bedürfnissen des regulären Wohnungsmarktes in Einklang zu bringen.
Allerdings handelt es sich bislang lediglich um eine Entscheidung des parlamentarischen Ausschusses. Ob die Ausnahme in dieser Form in das endgültige Haushaltsgesetz aufgenommen wird, bleibt offen.
Ferienwohnungen könnten deutlich stärker belastet werden
Während langfristige Vermietungen möglicherweise verschont bleiben, drohen Eigentümern touristischer Unterkünfte zusätzliche Einschränkungen.
Ein weiterer im Finanzausschuss angenommener Änderungsantrag sieht vor, bei touristisch genutzten Immobilien, die ab dem 1. Januar 2027 erworben werden, die steuerliche Abschreibung des Immobilienwerts vollständig auszuschliessen.
Damit ginge das Parlament über den ursprünglichen Regierungsentwurf hinaus, der lediglich eine Begrenzung auf 1,5 Prozent und 5000 Euro jährlich vorsieht.
Die politische Zielsetzung ist erkennbar: Investitionen in kurzfristige Ferienvermietungen sollen gegenüber der dauerhaften Bereitstellung von Wohnraum weniger attraktiv werden.
Hintergrund ist die seit Jahren geführte Debatte über den Einfluss touristischer Vermietungsplattformen auf lokale Wohnungsmärkte.
Insbesondere in Paris, an der Côte d’Azur und in anderen stark touristisch geprägten Regionen stehen kurzfristige Vermietungen im Verdacht, das Angebot an regulären Mietwohnungen zu verknappen.
Allerdings unterscheiden sich die regionalen Verhältnisse erheblich. Eine Ferienwohnung in einem strukturschwachen ländlichen Gebiet hat nicht zwangsläufig dieselben Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt wie ein Apartment im Zentrum einer Grossstadt.
Ob eine strengere Besteuerung tatsächlich zu einer spürbaren Rückkehr touristischer Wohnungen auf den langfristigen Mietmarkt führt, lässt sich deshalb nicht pauschal beantworten.
Frankreich hat die Besteuerung bereits mehrfach verschärft
Die geplante Reform ist Teil einer umfassenderen Neuausrichtung der französischen Immobilienbesteuerung.
Bereits das Gesetz vom 19. November 2024 hat die steuerlichen Vergünstigungen für touristische Vermietungen im Micro-BIC-System reduziert.
Für nicht klassifizierte möblierte Ferienunterkünfte wurde der pauschale Steuerabzug von 50 auf 30 Prozent gesenkt. Gleichzeitig sank die relevante Einnahmengrenze auf 15 000 Euro.
Bei offiziell klassifizierten Ferienunterkünften wurde die Pauschale von 71 auf 50 Prozent reduziert.
Diese Änderungen gelten bereits für die Einkünfte des Jahres 2025, die 2026 steuerlich erklärt werden.
Eine weitere Verschärfung trat im Februar 2025 in Kraft.
Seither müssen bei der Veräusserung einer im LMNP-System nach tatsächlichen Kosten besteuerten Immobilie die zuvor steuerlich geltend gemachten Abschreibungen grundsätzlich bei der Berechnung des steuerpflichtigen Veräusserungsgewinns berücksichtigt werden.
Dadurch kann sich die Steuerbelastung beim Verkauf erhöhen. Gesetzliche Ausnahmen und die von der Besitzdauer abhängigen Steuerermässigungen bleiben dabei relevant.
Während diese Regelung den Zeitpunkt der Veräusserung betrifft, würde die Reform für 2027 unmittelbar in die laufende Besteuerung der Mieteinnahmen eingreifen.
Für Investoren entsteht damit eine neue Kalkulationsgrundlage. Die steuerliche Attraktivität einer Immobilie hängt zunehmend davon ab, wie sie genutzt wird und welche Mietverträge abgeschlossen werden.
Zwischen Haushaltskonsolidierung und Wohnungskrise
Die Auseinandersetzung um das LMNP-Modell verdeutlicht ein grundsätzliches Problem der französischen Wirtschaftspolitik.
Einerseits benötigt der Staat zusätzliche Einnahmen und muss angesichts seiner angespannten Haushaltslage bestehende Steuervergünstigungen überprüfen. Andererseits leidet der Wohnungsmarkt vielerorts unter einem unzureichenden Angebot und einer schwachen Investitionsdynamik.
Steuerliche Anreize können dabei unterschiedliche Wirkungen entfalten.
Sie können Investitionen in dringend benötigte Mietwohnungen erleichtern. Gleichzeitig können sie Kapital in Nutzungsformen lenken, die aus wohnungspolitischer Sicht weniger erwünscht sind.
Die zentrale Frage lautet deshalb, ob der Staat mit einer steuerlichen Differenzierung tatsächlich mehr dauerhaft verfügbaren Wohnraum schaffen kann.
Kritiker der Reform warnen vor wachsender Rechtsunsicherheit. Wer eine Immobilie mit einem langfristigen Finanzierungshorizont erwirbt, muss die zu erwartende Steuerbelastung möglichst zuverlässig kalkulieren können.
Wiederholte Änderungen können die Investitionsbereitschaft schwächen. Das Immobilienportal PAP hat bereits auf die Gefahr hingewiesen, dass private Anleger sich aus der möblierten Vermietung zurückziehen könnten.
Allerdings handelt es sich dabei um eine Einschätzung aus der Immobilienbranche und nicht um einen empirisch nachgewiesenen Effekt der noch nicht verabschiedeten Reform.
Ebenso wenig ist gesichert, dass eine steuerliche Schlechterstellung touristischer Unterkünfte automatisch zu sinkenden Wohnungsmieten führt.
Ein Eigentümer könnte seine Immobilie künftig langfristig vermieten. Er könnte sie aber ebenso verkaufen, eine geplante Investition aufgeben oder eine geringere Rendite akzeptieren.
Welche Reaktion überwiegt, hängt von den lokalen Marktbedingungen, den Finanzierungskosten und der endgültigen Ausgestaltung der Steuerregeln ab.
Die französische Regierung steht damit vor einer anspruchsvollen Abwägung. Eine wirksame Reform müsste zusätzliche Steuereinnahmen ermöglichen, ohne gleichzeitig jene privaten Vermieter zu benachteiligen, die zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum beitragen.
Die parlamentarischen Beratungen deuten darauf hin, dass sich die entscheidende Trennlinie künftig weniger an der Möblierung einer Wohnung orientieren könnte als an ihrer tatsächlichen Nutzung.
Für Immobilieneigentümer bedeutet dies vorerst Unsicherheit. Solange das Haushaltsgesetz für 2027 nicht endgültig verabschiedet ist, lassen sich die steuerlichen Folgen noch nicht verbindlich bestimmen.
Für Frankreich wiederum geht es um eine grundsätzliche Weichenstellung: Soll die Besteuerung von Immobilien vor allem die staatlichen Einnahmen erhöhen, oder kann sie zugleich ein Instrument sein, um den Wohnungsmarkt gezielt zugunsten der dauerhaft dort lebenden Bevölkerung zu verändern?
Die Antwort dürfte über die Zukunft des LMNP-Modells hinausreichen.
Daniel Ivers