Haus in Frankreich kaufen: Was Sie vor dem Compromis prüfen sollten

Einordnung von Andreas M. Brucker: Dieser Ratgeber übersetzt französische Verwaltungswege in eine praktische Reihenfolge. Entscheidend ist nicht, möglichst viele Formulare gleichzeitig zu öffnen, sondern zuerst den eigenen Status zu klären und danach die Nachweise in der richtigen Reihenfolge zusammenzustellen.

Die Kurzantwort

Ein Hauskauf in Frankreich wird nicht dadurch sicher, dass am Ende ein Notar beteiligt ist. Der Notar sichert die rechtliche Übertragung und prüft zahlreiche formale Punkte. Ob Dach, Entwässerung, Zufahrt, Umbauten, Grundstücksgrenzen und laufende Kosten zu Ihren Erwartungen passen, müssen Sie jedoch vor dem bindenden Vorvertrag systematisch klären. Der wichtigste Moment liegt deshalb vor dem compromis de vente, nicht erst beim acte authentique.

Schritt 1: Das wirkliche Budget bestimmen

Rechnen Sie nicht nur mit Kaufpreis und Kreditrate. Hinzu kommen Erwerbskosten, mögliche Vermittlungsgebühren, Finanzierungskosten, Versicherungen, Grund- und gegebenenfalls Wohnsteuer, laufende Versorgung, Sanierung und Reserve. Lassen Sie sich für das konkrete Objekt eine aktuelle Kostenberechnung geben. Pauschale Prozentwerte aus älteren Ratgebern reichen für eine Kaufentscheidung nicht aus.

Bei Häusern im ländlichen Raum gehören Kläranlage, Zufahrtsrechte, Brunnen, Stützmauern, Hangwasser, Hochwasser- oder Waldbrandrisiko und die Erreichbarkeit von Handwerkern in das Budget. Ein günstiger Kaufpreis kann hohe Folgekosten verbergen.

Schritt 2: Vor dem Angebot prüfen

Lesen Sie das Exposé nicht als technische Beschreibung, sondern als Einladung zur Prüfung. Fragen Sie nach Eigentumsgrenzen, genehmigten Anbauten, früheren Schäden, Heizung, Dachalter, Elektrik, Abwasser und Internetversorgung. Vergleichen Sie Katasterdarstellung und tatsächliche Nutzung. Das Kataster beweist nicht automatisch die zivilrechtlich exakte Grenze.

Das vorgeschriebene Diagnosedossier liefert wichtige Informationen, ersetzt aber keine allgemeine Bauprüfung. Wer bei Rissen, Feuchtigkeit, Dach oder Tragwerk Zweifel hat, sollte vor dem Vorvertrag einen unabhängigen Bausachverständigen einschalten.

Schritt 3: Eigenen Notar früh einbeziehen

Käufer und Verkäufer können jeweils einen eigenen Notar wählen. In vielen Fällen erhöht ein zweiter Notar nicht die gesamten gesetzlich geregelten Notarkosten; die beteiligten Notare teilen die Vergütung untereinander. Für ausländische Käufer ist ein eigener Ansprechpartner hilfreich, insbesondere bei Eigentumsform, Erbrecht, Finanzierung oder Vollmacht.

Überlegen Sie vor der Unterschrift, wer Eigentümer werden soll und in welchen Anteilen. Entscheidungen über Alleineigentum, gemeinsames Eigentum oder besondere Gestaltungen lassen sich später nicht ohne Aufwand korrigieren.

Schritt 4: Angebot und Vorvertrag nicht verwechseln

Ein schriftliches Kaufangebot ist kein unverbindlicher Besichtigungszettel. Formulieren Sie Preis, Gültigkeitsdauer und wesentliche Bedingungen sorgfältig. Der anschließende Vorvertrag – compromis de vente oder promesse unilatérale – legt die Bedingungen der späteren Urkunde weitgehend fest.

Bei einem Wohnimmobilienkauf durch eine Privatperson besteht grundsätzlich ein gesetzliches Rücktrittsrecht von zehn Tagen. Danach schützen nur noch wirksame aufschiebende Bedingungen, etwa zur Finanzierung, wenn deren Voraussetzungen erfüllt sind. Nehmen Sie alle für Ihre Entscheidung wesentlichen Punkte ausdrücklich auf: Kredit, Verkauf einer anderen Immobilie, bestimmte Genehmigungen oder das Ergebnis zusätzlicher Prüfungen.

Schritt 5: Die Zeit bis zum acte authentique nutzen

Zwischen Vorvertrag und endgültiger Urkunde liegen häufig zwei bis drei Monate. Der Notar prüft Eigentum, Vorkaufsrechte und weitere Unterlagen. Nutzen Sie diese Zeit ebenfalls: Versicherungsangebot, Geldtransfer, Zählerstände, Übergabeprotokoll, Schlüssel, Inventar und die Finanzierung der ersten Arbeiten sollten vor der Übergabe organisiert sein.

Besichtigen Sie das Haus kurz vor der Unterschrift erneut. Prüfen Sie, ob es sich im vereinbarten Zustand befindet und welche Gegenstände verbleiben.

Die häufigsten Fehler

Das Budget endet beim Kaufpreis.
Das Diagnosedossier wird mit einer vollständigen Bauprüfung verwechselt.
Ein Angebot wird unter Zeitdruck ohne Bedingungen abgegeben.
Eigentumsform und grenzüberschreitendes Erbrecht werden erst nach dem Vorvertrag besprochen.
Umbauten, Kläranlage oder Zufahrtsrechte werden nur mündlich erklärt.

Ihre Arbeitsliste

Führen Sie eine Objektakte mit fünf Registern: Recht und Grenzen, Gebäude und Technik, Risiken und Umwelt, Kosten und Finanzierung, Termine und Bedingungen. Markieren Sie jeden Punkt grün, gelb oder rot. Ein ungeklärter roter Punkt gehört vor die Unterschrift – nicht auf eine Wunschliste für später.

Offizielle Quellen und weiterführende Stellen

Stand der redaktionellen Prüfung: 28. August 2026. Regeln und Formulare können sich ändern; prüfen Sie vor dem Absenden eines Antrags stets die verlinkte Behördenseite.

Artikel mit Hilfe künstlicher Intelligenz erstellt (Transparenzhinweis im Sinne von Artikel 50 der Verordnung (EU) 2024/1689 – EU AI Act).